관망 속 전세 수요 늘어···가격 변수 무궁무진
매일일보 = 권한일 기자 | 전국적으로 아파트 매매거래량 회복이 더딘 가운데 선별청약 확산으로 미분양까지 급증하면서 시장 불확실성이 확대되고 있다.
21일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 매매거래량은 작년 11월과 12월 1800여건에 그쳤다. 1월 2577건으로 반등했지만 지난달 2349건으로 다시 하락세다. 호황기 월 1만여건을 오갔던 거래량이 워낙 줄어들어 과거처럼 집값 동향을 파악할 수 있는 바로미터 기능을 하지 못하고 있는 셈이다.
여기에 고금리와 고분양가로 인한 전국 아파트 미분양 가구 수도 총 6만3755호(지난 1월 기준)에 달한 상황이다. 특히 2월 1일부터 3월 12일까지 일반분양 접수를 마감한 전국 25개 단지 중 21곳에서 순위 내 청약미달이 발생해 향후 미분양은 급증할 전망이다. 1·2순위 청약경쟁률이 높다고 해도 실계약으로 이어진다고 장담할 수 있는 예측 가능한 상황이 아니다.
한국부동산원 통계를 보면 작년 서울 아파트 가격은 평균 3.58%, 수도권은 5.60%씩 내려 앉았고 올해 들어서도 줄곧 하락세다. 이 가운데 매매값은 지역과 입지에 따라 증감폭이 천차만별이다.
서울아파트 실거래가지수(부동산원 통계)는 지난해 9월(0.94%)부터 떨어지다가 올해 1월(0.45%) 반등했다. 특례보금자리론 일반형(6억∼9억원) 대출 중단과 집값 고점 인식 등으로 작년 4분기 가격 지수가 하락했지만, 이후 호가가 조정된 급매물 위주로 소진되면서 가격이 상승 전환한 것으로 풀이된다.
지난 2019년부터 2년여간 '영끌' 수요가 집중됐던 노도강(노원·도봉·강북구)이 있는 동북권은 1.33% 올라, 서울 5대 권역 중 상승폭이 가장 컸다. 또 용산·종로·중구가 있는 도심권(1.21%)도 올랐다. 반면 영등포·양천·동작·강서구 등 서남권은 0.18% 떨어졌다.
심지어 같은 서울 강남권에서도 혼조세 양상이다. '반포 아크로리버파크' 및 '래미안 원베일리', '개포 디에이치퍼스티어아이파크' 등 신축 대단지를 중심으로 신고가를 경신하는 사례가 속출하는 반면, '대치 은마아파트'와 '한보미도맨션', '방이 올림픽선수촌아파트' 등 재건축 호재 단지들은 경기 침체에 따른 정비사업 기대감 저하로 하락거래가 늘고 있다.
수도권에서도 1월 인천 실거래가지수는 0.24% 떨어졌지만 경기도에선 광역급행철도(GTX) 개통을 앞둔 동탄신도시 등 초역세권 단지 상승세에 힘입어 실거래가지수가 0.15% 올랐다.
반면 전세 시장은 호황이다. 서울아파트 전세가격은 지난해 5월 말부터 이달 18일(부동산원 집계일 기준) 44주 연속 상승했다. 올해 들어 석달간 평균 0.8% 올랐다. 인천·경기 등 수도권에서도 비슷한 상승 국면이 이어지고 있고, 전세 수요와 공급 비중을 나타내는 전세수급지수도 기준치인 100을 넘어선 곳이 다수 확인되는 등 매물이 빠르게 거래되고 있다.
이처럼 대한민국 부동산 1번지로 불리는 서울을 비롯해 수도권과 지방광역시에서도 부동산 시장에서 혼조세가 짙어지는 가운데, 이날 미국 연방준비제도(연준·Fed)의 5회 연속 기준 금리(5.25~5.50%) 동결로 당분간 매매가격 보합·하락세가 이어질 것이라는 전망이 우세하다.
부동산업계 관계자는 "부동산 거래량은 금리에 굉장히 민감한 만큼 거래절벽 상황이 상반기 동안 지속될 것"이라며 "거래량이 적고 미분양이 많다는 것은 향후 집값 변동 여부를 판단할 수 있는 표본이 적고, 변수는 많다는 의미도 된다"라고 말했다.
다만 향후 예고된 금리 하락 및 전세가격 상승에 따른 갭투자 증가, 스트레스DSR 확대 등은 매매가격 반등 등 변수를 이끌 것이라는 전망도 나온다.
송승현 도시와경제 대표는 "최근 전세가격이 오르면서 전세를 활용한 갭투자가 늘어날 가능성이 커졌고, 향후 금리 하락폭에 따라 전세수요가 매매로 이동할 개연성도 충분해 매매가격이 영향을 받을 수 있다"고 말했다.
송 대표는 이어 "봄철 이사 수요 등 계절적인 요인과 스트레스 DSR 규제 적용 확대에 앞서 집을 매수하려는 실수요 등을 감안할 때 서울의 경우 이르면 2분기부터 아파트 시세가 횡보 및 상승 전환할 가능성이 있다"고 내다봤다.
