[매일일보 이종무 기자] ‘강북 압구정’으로 꼽히는 한남 뉴타운 재개발 사업이 14년째 답보 상태다. 서울 뉴타운 지구 가운데서도 한 때 투자 유망 지역으로 꼽혔지만 사업이 표류하면서 투자자들의 발길도 점차 줄어들고 있다. 원주민들에게 거액의 추가 분담금도 발생할 것으로 관측되면서 ‘제2의 용산 참사’가 나오는 것은 아닐지 우려의 목소리도 높다.

23일 관련 업계에 따르면 최근 서울시는 변경된 한남 뉴타운3구역 재개발 계획의 심사를 진행하고 있다.

이로 인해 일대 부동산 시장이 조심스레 살아날 것이란 기대와는 달리 실제 현장의 투자 문의는 이전보다 대폭 감소했고 분위기도 이전보다 더 무겁게 내려 앉아 있다.

한남동 A 공인중개사 공동대표는 “시장이 침체되고 시세가 높아 문의가 줄어든 측면도 있지만 남산 조망권 때문에 건물 높이를 제한하는 대신 건폐율이 높아져 사업성이 떨어진 측면이 더 크다”면서 이유를 설명했다.

실제 지난해 7월 서울시가 내놓은 재개발 가이드라인 ‘한남지구 재정비 촉진 계획 변경 지침안’을 3구역 재개발조합이 수정·반영해 같은 해 11월 12일 정기총회를 열어 통과시킨 ‘재정비 촉진 계획 변경안’에 따르면 3구역의 최고 아파트 높이를 90m로 낮추는 대신 건폐율이 43%로 올라갔다.

대형 건설사의 한 관계자 역시 “건폐율이 상승하면 아파트 단지 사이 간격이 줄어들기 때문에 주거 쾌적성이 떨어진다”면서 “녹지 공간 비율이 높은 아파트를 선호하는 최근 소비자들의 추세에 역행하는 것으로, 사업성을 기대하는 계획이라고 볼 수 없다”고 말했다.

낮아진 사업성뿐만이 아니다. 심의가 진행되고 있다 하더라도 이주 보상 문제 등 실제 착공까지는 앞으로도 얼마가 걸릴지 장담할 수 없다는 분위기다.

투자자 대다수도 재개발에 대한 기대감에 부풀어 있기보다 냉소에 가까운 싸늘한 반응이다. 14년째 긴 세월을 돌고 돌아온 터라 그들의 반응은 어찌 보면 당연한 결과다.

A 공인중개사 사무소에서 만난 한 투자자는 “사업이 예상보다 길어져 사업비용이 늘어나게 되면 추가 분담금이 더 늘어날 수도 있어서 고민”이라고 전했다.

하지만 인근 B 공인중개사 대표는 “보통 투자자들이 이곳의 개발이 진행되면 큰 집을 보유하면서 여유 자금까지 챙길 것이라고 기대하고 있지만 심의가 진행되고 있다고 하더라도 앞으로 더 5년이 걸릴지, 10년이 걸리지 모르는 상황”이라면서 “지금 투자하는 것은 불편을 감내하는 것이 아니라 미친 짓”이라고 지적했다.

이어 “3구역의 일반 분양 물량은 30%도 안 되기 때문에 조합원이어도 투자한 만큼 수익을 기대하기는 어려울 것”이라고 전망했다.

그간 새 아파트 입주를 기다려왔던 원주민들 역시 거액의 추가 분담금이 발생할 우려가 커지자 당혹감을 감추지 못하고 있다.

현재 이 일대는 3.3㎡당 1000만원 선에서 거래되고 있다. 하지만 실제 감정평가 시 시세는 더 낮아질 수도 있고, 재개발 뒤 예상 분양가도 3.3㎡당 3500~4000만원으로 66㎡ 기준 최소 4억원 이상의 추가 분담금을 마련하지 못하면 살던 집을 떠날 수밖에 없기 때문이다.

업계 관계자는 “만일 시와 재개발 조합 측이 턱 없이 부족한 이전 비용을 제시한다면 최소한의 보상과 주거 대책 없는 철거민(원주민)과 또 다시 마찰을 빚을 수밖에 없다”고 우려했다.